房地产公司增值税会计处理
时间：2020-09-17 13:56:41来源： 综合会计网校
房地产公司增值税会计处理
（一）房地产开发企业增值税的预缴
①适用简易计税方法的增值税的预缴
应预缴税款＝预收账款/（1＋5%）×3%
案例解析：
万新公司一期项目为2016年1月开工的老项目，采用简易计税方法，2019年4月实现预售收入315万元，应预缴增值税：
315/（1＋5%）×3%＝9（万元）
②适用一般计税方法的增值税的预缴
应预缴税款＝预收账款/（1＋9%）×3%
案例解析：
万新公司二期项目为2016年10月开工的新项目，采用一般计税方法，2019年4月实现预售收入981万元，应预缴增值税：
981/（1＋9%）×3%＝27（万元）
（二）房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法
销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）/（1＋9%）
案例解析：
万新公司三期项目为2017年12月开工的新项目，2019年4月竣工交房。该项目土地价款1.5亿元，可售建筑面积50000平方米，现已售45000平方米，实现收入6.8亿元（收入均为2018年5月1日至2019年3月31日之间实现）。
当期允许扣除土地价款＝15000/50000×45000＝13500（万元）
销售额＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（万元）
销项税额＝50000×9%＝4500（万元）
知识拓展
1、当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
2、当期销售房地产项目建筑面积：指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
3、房地产项目可供销售建筑面积：指房地产项目可以出售的总建筑面积，是计算容积率的地上建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
4、支付的土地价款：指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
5、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
来源：中华会计网校
（一）房地产开发企业增值税的预缴
①适用简易计税方法的增值税的预缴
应预缴税款＝预收账款/（1＋5%）×3%
案例解析：
万新公司一期项目为2016年1月开工的老项目，采用简易计税方法，2019年4月实现预售收入315万元，应预缴增值税：
315/（1＋5%）×3%＝9（万元）
②适用一般计税方法的增值税的预缴
应预缴税款＝预收账款/（1＋9%）×3%
案例解析：
万新公司二期项目为2016年10月开工的新项目，采用一般计税方法，2019年4月实现预售收入981万元，应预缴增值税：
981/（1＋9%）×3%＝27（万元）
（二）房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法
销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）/（1＋9%）
案例解析：
万新公司三期项目为2017年12月开工的新项目，2019年4月竣工交房。该项目土地价款1.5亿元，可售建筑面积50000平方米，现已售45000平方米，实现收入6.8亿元（收入均为2018年5月1日至2019年3月31日之间实现）。
当期允许扣除土地价款＝15000/50000×45000＝13500（万元）
销售额＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（万元）
销项税额＝50000×9%＝4500（万元）
知识拓展
1、当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
2、当期销售房地产项目建筑面积：指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
3、房地产项目可供销售建筑面积：指房地产项目可以出售的总建筑面积，是计算容积率的地上建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
4、支付的土地价款：指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
5、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
来源：中华会计网校