房地产公司成本核算方法
时间：2020-05-25 10:46:51来源： 综合会计网校
房地产公司成本核算方法
1.成本计量和核算方法
国税发[2009]31号
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（1）占地面积法
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
2.成本分配方法
（国税发[2009]31号）
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意
（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
3.计算单位可售面积成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积（或建筑面积）；
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
4.预提费用：3+1
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（+1）土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
5.后续成本处理
国税发[2009]31号
第二十八条对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
6.成本核算最迟时间
国税发[2009]31号
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
1.成本计量和核算方法
国税发[2009]31号
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（1）占地面积法
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
2.成本分配方法
（国税发[2009]31号）
（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意
（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
3.计算单位可售面积成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积（或建筑面积）；
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
4.预提费用：3+1
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（+1）土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
5.后续成本处理
国税发[2009]31号
第二十八条对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
6.成本核算最迟时间
国税发[2009]31号
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。